Un bail non enregistré est un contrat de location d’un logement ou d’un local commercial qui n’a pas été déclaré à la mairie. Cela peut arriver lorsque le propriétaire du bien loué ne souhaite pas faire enregistrer le bail de location, par exemple pour éviter les frais d’enregistrement.
Dans ce cas, il faut savoir qu’il existe une alternative au bail non enregistré : le bail verbal.
Qu’est-ce qu’un bail non enregistré ?
Un bail non enregistré est un contrat conclu entre un locataire et son propriétaire, qui ne fait pas l’objet d’un enregistrement. Ce type de bail présente divers avantages, mais aussi certaines limites.
Le point sur les caractéristiques du contrat de bail non enregistré. Un bail non enregistré est un contrat par lequel le preneur loue à titre privatif une chose mobilière ou immobilière pour une durée déterminée inférieure à trois ans.
Le propriétaire peut donner congé au preneur tous les six mois, sous réserve d’un préavis de trois mois (article R. 145-6 du Code de commerce).
Les parties n’ont pas besoin d’effectuer la formalité d’enregistrement au bureau des hypothèques (art. L . 132-1 du Code de commerce), ce qui représente un avantage financier important pour le locataire et le propriétaire, puisque celui-ci ne paie aucune taxe ni droit pour cette convention.
En revanche, il sera soumis à la taxe sur les actes juridiques (TAS) et aux droits d’enregistrement lorsqu’il y aura une mutation par suite de décès ou divorce du preneur (art. 719 du CGI). Il n’y aura pas lieu à publicité foncière à la signature du bail si les parties l’ont expressément exclue par écrit (Cass., 3ème civ., 4 octobre 2001, n° 99-13238).
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail non enregistré ?
Le bail non enregistré est un contrat de location qui n’est pas soumis à la loi et aux règlements régissant les baux. Il existe plusieurs avantages et inconvénients du bail non enregistré.
La location non enregistrée est une forme de location qui est régie par le droit civil, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un contrat de bail qui peut être résilié par l’une ou l’autre des parties, comme le prévoit le Code civil du Québec.
Pour ce qui est des avantages de la location non enregistrée, on peut citer : L’absence d’obligations supplémentaires pour le locataire :
- aucune obligation de faire des paiements hypothécaires ou taxes municipales ;
- aucune obligation de tenir compte des frais d’entretien ;
- aucune obligation d’assurance contre les risques locatifs (inondation, incendie, etc. ) ;
- absence d’obligation de respecter certains engagements communs tels que respecter un entretien minimal du logement (peinture refaite au goût du jour) ou encore l’obligation de procéder à une inspection annuelle.
Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer. Il doit se conformer aux dispositions applicables sur le marché local.
Quels sont les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires dans le cas d’un bail non enregistré ?
L’enregistrement du bail est un bon moyen de protéger les locataires et les propriétaires, car il leur permet de s’assurer que toutes les parties se conforment aux règles. L’enregistrement du bail est obligatoire pour tous les baux d’habitation conclus entre des personnes physiques ou morales (sociétés) domiciliées en Belgique.
Pour pouvoir résilier un bail, le propriétaire doit demander l’autorisation au juge de paix qui peut refuser la résiliation si une indemnité compensatoire n’a pas été payée par le locataire.
Le droit au renouvellement du bail dépend du type de bail conclu : si vous êtes propriétaire et que vous louez votre logement à un locataire, vous avez le droit de renouveler ce contrat sans avoir à payer d’indemnité compensatoire au locataire. Si cette situation arrive souvent, on parle alors d’un bail verbal.
En revanche, si vous êtes locataire et que vous signez un tel contrat avec votre propriétaire, vous ne disposez pas automatiquement d’un droit au renouvellement.
Votre propriétaire peut donc mettre fin à votre bail à tout moment en respectant quelques formalités préalables : il doit notifier son intention par écrit et transmettre une copie du formulaire « notification de non-renouvellement » rempli à l’Office national de sécurité sociale (ONSS). S’il ne respecte pas cette procédure, il devra verser une indemnité compensatoire correspondant généralement à 3 mois de loyer (sauf disposition contraire prise par la loi).
Quand un bail non enregistré prend-il fin ?
Un bail non enregistré est un contrat de location qui n’est pas soumis à la réglementation légale des baux. Cela signifie que le bailleur peut annuler un bail non signé à tout moment et sans avoir besoin d’informer le locataire. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’une maison, il est préférable de rédiger un contrat de bail entre vous et votre locataire afin d’être sûr qu’il respecte les règles du droit du bail.
Un bail non enregistré se fait généralement pour une durée maximale de trois ans. En vertu de la loi, le délai maximal doit toujours être mentionné sur le contrat, mais les parties peuvent convenir d’une durée plus longue par écrit.
Quels sont les risques associés à un bail non enregistré ?
Le bail non enregistré est un type de contrat de location qui n’est pas encadré par la loi. Cela signifie que le locataire et le propriétaire ne sont pas obligés d’effectuer des démarches avant la signature du bail et qu’ils peuvent signer librement, sans l’accord du juge.
Le bail non enregistré se distingue du bail classique parce qu’il ne doit être ni écrit, ni signé par les parties. Il peut être préparé oralement ou même sur papier libre. De plus, il ne peut être contesté devant un tribunal.
Lorsque vous effectuez un bail non enregistré, vous n’aurez aucun document à donner au locataire pour prouver la validité de votre contrat. Le locataire pourra donc invoquer une infraction à son bail si le bien mis en location n’est pas conforme aux normes légales (non-respect des conditions minimales d’habitabilité et autres).
Vous devrez alors faire face à un risque concernant les dettes contractées par le locataire pour payer son loyer (paiement d’une caution ou d’un dépôt de garantie). Aussi, même si vous ne faites rien contre votre locataire après une faute grave commise par ce dernier, il sera difficile voir impossible de récupérer votre bien immobilier. Dans tous les cas, il est conseillé de faire appel à un professionnel qualifié afin de vous assurer que votre contrat soit valable et sûr juridiquement !
Quels sont les documents requis pour la signature d’un bail non enregistré ?
Si vous souhaitez signer un bail non enregistré, il est important de se procurer des documents qui vont permettre à l’agent immobilier d’établir la validité du contrat de location.
La première chose à faire est de trouver le locataire et d’établir une entente avec lui. Il faut également s’assurer que les informations transmises par le locataire sont justes. Pour cela, il faut demander des copies de son dossier fiscal et social ainsi qu’une copie conforme du document attestant qu’il est bien à jour au niveau des cotisations sociales. Cette attestation doit être délivrée par l’Urssaf ou la MSA.
Il peut être utile de préparer une lettre indiquant que le candidat à la location doit faire une déclaration trimestrielle auprès des impôts, afin d’éviter tout conflit ultérieur.
Les documents suivants permettent d’authentifier le bail non enregistré :
- La convention type rédigée par les parties (convention-type)
- Le contrat type rédigé par les parties (contrat-type)
- Un exemplaire du formulaire Cerfa « Bail »
Un bail non enregistré est un bail qui n’est pas rédigé par un notaire. Un bail non enregistré est plus contraignant qu’un bail enregistré. En effet, il faut faire une déclaration d’achèvement des travaux et payer la taxe d’habitation, alors que le propriétaire du logement n’a pas besoin de déclarer l’achèvement des travaux pour louer son bien. Il doit toutefois souscrire une assurance habitation.