Le diagnostic de cession d’un fonds de commerce est un document qui doit être remis au repreneur du fonds de commerce lors de la vente. Il permet au repreneur de connaître l’état des lieux du fonds et ainsi d’éviter les mauvaises surprises.
Le diagnostic de cession d’un fonds de commerce est obligatoire pour toute vente ou location d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et agréé par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).
Quels sont les principaux diagnostics exigés pour une cession de fonds de commerce ?
L’obligation d’établir un diagnostic de mise en copropriété ne concerne que les immeubles de plus de 15 ans, et lorsque le bien est situé dans une zone soumise à un plan de prévention des risques technologiques ou naturels. Par ailleurs, le bailleur doit également fournir un diagnostic technique du bien si la transaction porte sur la vente d’un local commercial.
Le propriétaire vendeur doit par ailleurs fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour toute cession d’un local commercial dont la date de dépôt du dossier est postérieure au 1er juin 2001. Enfin, depuis le 1er novembre 2007, tout propriétaire qui envisage la mise en copropriété d’un immeuble doit recourir gratuitement à un diagnostiqueur professionnel qualifié pour établir les états et diagnostics techniques nécessaires à l’information des futurs acquéreurs.
Quand faut-il réaliser les diagnostics pour une cession de fonds de commerce ?
Au moment de la cession d’un fonds de commerce, il est obligatoire de réaliser un certain nombre d’études. Pour les fonds de commerce, les diagnostics techniques sont essentiels. Ils permettent de faire le point sur l’état général du bien et d’évaluer la valeur du local commercial. Ces études permettent aussi d’anticiper des travaux à venir qui peuvent être pris en charge par le repreneur.
Le propriétaire doit donc fournir des informations sur la situation du local commercial : surface, matériaux utilisés, existence ou non de normes particulières, état des équipements… Vous pouvez consulter notre page dédiée aux diagnostics immobiliers pour plus d’informations sur ce sujet !
Quelles précautions doivent prendre les cédants pour éviter les éventuels litiges liés à la cession d’un fonds de commerce ?
La cession d’un fonds de commerce nécessite une attention particulière. Il est important de savoir que la transmission du fonds de commerce peut engendrer des litiges si le cédant et le repreneur ne sont pas en accord sur certains points. Pour éviter toute source de conflit, il est donc important de bien réfléchir à la situation avant d’accepter ou non la reprise du fonds.
Un bon vendeur doit pouvoir vous rassurer en vous expliquant les différentes étapes qui ont conduit à l’acquisition du fonds. Vous pourrez ainsi avoir une idée précise sur ce sujet et déterminer si le prix proposé est correct ou non. Lorsque l’on procède à un transfert de fonds de commerce, il existe certaines clauses à respecter.
La clause d’agrément : il s’agit ici d’une clause par laquelle le cessionnaire (le repreneur) doit obtenir l’autorisation préalable du cédant (le vendeur) pour acquérir le fonds de commerce. Cette clause permet au cessionnaire d’être assuré qu’il sera bien propriétaire des biens transmis, mais aussi que les conditions financières négociées entre eux seront maintenues après la vente
La clause suspensive : elle permet au repreneur d’être indemnisée en cas d’inexactitude des informations donnés par le cessionnaire quant à sa situation personnelle
Le droit au bail : il permet au repreneur du fonds de connaître les modalités selon lesquelles son activité sera exercée (contrat commercial, durée…)
Quels sont les principaux risques liés à la cession d’un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce est un ensemble de biens mobiliers et immobiliers d’une entreprise, qui sont indispensables à son exploitation. Ainsi, le fonds de commerce représente les éléments incorporels (clientèle, nom commercial, droit au bail, enseigne) et corporels (matériel, marchandises).
Lorsque la vente du fonds de commerce est conclue entre professionnels (entre commerçants ou entre professionnels et non-professionnels), l’acquéreur doit souscrire une garantie dite «de passif» auprès du cédant afin de couvrir l’ensemble des dettes nées avant la cession. Cette garantie est valable pendant 2 ans.
Lorsque l’acquéreur souhaite vendre son fonds à un tiers non professionnel (particulier), il doit présenter un acte notarié constatant la cession du fonds à ce tiers pour obtenir que ce dernier soit dégagé de sa responsabilité vis-à-vis des dettes antérieures à la cession.
Quelles sont les obligations des parties en cas de non-respect des diagnostics ?
Les diagnostics obligatoires sont les diagnostics plomb et amiante. Ils doivent être effectués par un professionnel agréé qui est l’expert immobilier. Le propriétaire d’un bien immobilier doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant de débuter des travaux de construction ou de rénovation sur son bien immobilier. Cette assurance permet le remboursement des frais liés aux désordres constatés sur le chantier, en cas de sinistre après la réception du bâtiment.
La garantie décennale couvre pendant 10 ans les éventuels malfaçons et vices cachés compromettant la solidité des ouvrages ainsi que leur bon fonctionnement, mais aussi les éléments d’équipement indissociables du bâtiment, comme la chaudière par exemple.
Les garanties biennales et pour cinq ans concernent respectivement les éléments dissociables et non dissociables du bâtiment, comme la robinetterie notamment. L’assurance responsabilité civile est obligatoire pour toutes entreprises intervenantes sur un chantier (maître d’œuvre, architecte…).
Comment choisir un diagnostiqueur pour les fonds de commerce ?
Opter pour un diagnostiqueur compétent en matière de fonds de commerce revêt une importance capitale pour garantir la sécurité juridique et financière des transactions. Cet expert joue un rôle prépondérant pour évaluer de façon objective et minutieuse la valeur d’un commerce, ses potentialités et les éventuels risques qui y sont associés.
Avant toute chose, vérifiez les qualifications, il faut une formation diagnostiqueur immobilier avec ADI. Un professionnel accrédité aura non seulement suivi une formation rigoureuse, mais sera également en mesure de fournir des références solides de missions antérieures. Le bouche-à-oreille, les recommandations de pairs et les avis en ligne peuvent constituer d’excellents indicateurs de leur réputation.
Penchez-vous sur la spécialisation du diagnostiqueur. Tous ne sont pas familiers avec les spécificités des fonds de commerce. Ainsi, privilégier un spécialiste ayant une expérience avérée dans ce domaine précis sera judicieux. La maîtrise du secteur permet d’obtenir des évaluations plus justes et des analyses plus fines.
Prenez en compte la méthodologie employée. Un bon diagnostiqueur alliera compétences techniques et sens aigu de l’analyse, et sera en mesure d’expliquer clairement sa démarche. La transparence est primordiale. Cette qualité assure que l’évaluation fournie s’appuie sur des données tangibles et pertinentes, et non sur de simples suppositions ou impressions.
Quelle est la durée de validité des diagnostics réalisés pour une cession de fonds de commerce ?
Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni à tout vendeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Il est valable 10 ans et doit être réalisé par un professionnel du bâtiment certifié. Ce diagnostic ne peut pas être utilisé comme argument de négociation lorsque le propriétaire propose un prix inférieur au prix du marché pour la cession de son fonds de commerce.
Si vous souhaitez mettre en vente votre fonds de commerce, il est donc important que vous preniez le temps nécessaire pour estimer sa valeur réelle. Pour réaliser cette estimation, il convient d’additionner les différents postes constitutifs du fonds (bail commercial, matériel et outillage, stocks…).
Votre agent immobilier est tenu de vous informer des modalités et des conditions qui sont applicables à votre bail commercial et aux contrats conclus avec vos fournisseurs. Il peut s’agir notamment des conditions obligatoires d’application des garanties contractuelles ou conventionnelles résultant du bail commercial ou encore les clauses limitatives imposant des durées minimales ou maximales aux contrats commerciaux conclus avec votre bailleur.
Dans ce cas, l’agent immobilier doit présenter au candidat acquéreur une note synthétique faisant état des principales caractéristiques du bail commercial en cours sans pouvoir faire état des conditions particulières auxquelles ce bail pourrait être soumis. Le montant du loyer ne peut constituer un argument déterminant pour fixer le prix offert au locataire sortant.
La loi de sécurité financière du 1er août 2003 oblige les entreprises à établir un diagnostic comptable et financier pour toute cession d’entreprise. Ce document permet de déterminer les points forts et faibles du bilan, du compte de résultat, des capitaux propres et des annexes lors d’une transmission d’entreprise.