Un mandat de vente exclusif est un contrat par lequel une agence immobilière s’engage à vendre un bien immobilier à un client, moyennant une commission. Ce type de mandat est très utilisé dans le domaine de l’immobilier, car il permet de faire appel à une agence pour vendre un bien. Cependant, il arrive que ce mandat ne soit pas respecté par l’agence. Dans cet article nous allons voir les causes possibles de nullité d’un mandat de vente exclusif.
Quels sont les causes de nullité d’un mandat de vente exclusif ?
Dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, l’agent immobilier est chargé de trouver un acquéreur pour un bien immobilier. Pour cela, il doit faire une recherche active et présenter le bien à des acheteurs potentiels.
Le propriétaire du bien peut également décider d’accepter ou non les offres que lui fait l’agent immobilier. Mais s’il n’accepte pas la proposition de prix qu’on lui soumet, il ne peut plus revenir sur sa décision après la signature du compromis de vente. De ce fait, si jamais il change d’avis concernant son projet d’achat, il doit annuler son mandat auprès de son agent immobilier et en signer un autre. Dans certains cas, le propriétaire est obligé par la loi de conclure la vente avec l’agent immobilier qui a reçu le mandat initial.
Autrement dit, s’il refuse une offre présentée par un autre agent immobilier que celui auquel il avait confié son bien, il devra payer des indemnités à ce dernier pour rupture abusive du contrat et devra éventuellement régler des pénalités de dédit (dans le cas où il se rétracterait après avoir signé).
Est-ce que l’absence de signature peut être une cause de nullité d’un mandat de vente ?
La signature du mandat de vente par le représentant légal de la société propriétaire est une condition sine qua non à la validité du mandat. Ce dernier prévoit en effet les conditions de rémunération du mandataire, ainsi que la durée et les modalités d’exercice de son activité.
Le non-respect des dispositions relatives au mandat peut entraîner sa nullité. C’est notamment le cas si l’article 3 n’est pas respecté, c’est-à-dire si la rémunération du mandataire n’est pas fixée ou bien que sa durée n’est pas définie. Dans ce cas, le contrat devient caduc et ne produit aucun effet juridique. En présence d’une clause pénale, il peut même être résolu de plein droit par le client qui avait accepté un tel tarif (Cass. Com., 23 janvier 1987).
La clause pénale doit en outre être proportionnelle à l’importance des services rendus par le mandataire (Cass., Civ., 1ère, 2 février 2012). En revanche, si vous vendez votre logement vous même sans passer par un agent immobilier ou un notaire, vous pouvez bien évidemment signer un tel mandat pour votre propre compte et facturer directement aux acheteurs potentiels une commission sur les honoraires demandés pour la transaction.
Quand un mandat de vente exclusif est-il considéré comme nul ?
Le mandant, qui souhaite vendre son bien immobilier, peut choisir entre plusieurs moyens pour faire connaître son bien. Il peut décider de passer par une publication de petites annonces ou par la diffusion de panneaux publicitaires.
Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier fait appel à une agence immobilière pour commercialiser son bien, il signe généralement un mandat de vente exclusif avec cette agence. Ce type de contrat permet au propriétaire du bien d’exclure toute autre offre éventuelle et exige donc des honoraires fixes et non révisables en cas de succès (même si le prix final est inférieur aux estimations initiales).
Par contre, si l’agent ne respecte pas les engagements pris dans ce type de contrat, il peut être condamné à verser des indemnités compensatoires au propriétaire du bien. Cependant, il convient avant tout que le propriétaire se demande quelle sera sa valeur ajoutée par rapport à un agent indépendant.
Si l’agent propose une prestation complète (estimation du prix du marché + accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire), alors ce mode de commercialisation sera plus rentable pour lui qu’une simple diffusion d’annonces sur Internet ou sur papiers.
Quels sont les effets juridiques d’une nullité d’un mandat de vente exclusif ?
Il n’est pas soumis à la réglementation des mandats, mais il faut savoir qu’il existe des effets juridiques qui peuvent en découler.
Un tel contrat peut être conclu entre un agent immobilier et son client (particulier ou professionnel) afin de mettre en œuvre une action commerciale en vue de vendre sa maison ou son appartement par exemple. Mais aussi pour toutes les autres actions que l’agent doit accomplir pour le compte du propriétaire par exemple :
- organisation des visites
- suivi du dossier administratif
- prise en charge des diagnostics obligatoires…
Un tel accord ne constitue pas une obligation contractuelle et n’est donc pas soumis à la réglementation des mandats. Toutefois, il faut savoir qu’en cas d’annulation du contrat avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, celui qui l’a conclu doit indemniser celui qui était censé signer cet acte. Cette indemnisation correspond au montant prévu au contrat sur la base du prix convenu entre les parties (prix net vendeur) augmentée éventuellement du montant des frais engagés par l’agent immobilier.
Qu’arrive-t-il si un mandat de vente exclusif n’a pas respecté les règles de forme légales ?
Vous avez fait appel à un agent immobilier pour vendre votre bien. Cette personne a été mandatée par vos soins pour mener la transaction à son terme, et ce, pendant une durée définie contractuellement. Mais, cet agent immobilier n’a pas respecté les règles de forme légales. Dans quelles conditions le contrat doit-il être passé ? Le contrat peut être conclu verbalement ou par écrit (un contrat de mandat de vente est obligatoire). Si le contrat est conclu oralement, il peut être contestable en cas d’absence de preuve.
Le mandant doit donner mandat à une personne physique ou morale qui agira en son nom et pour son compte. En matière immobilière, le mandant ne peut donc pas se charger lui-même du recrutement de l’agent immobilier chargé de mener la transaction à son terme.
Le mandataire doit obligatoirement avoir un statut juridique qui lui permette d’exercer librement sa profession :
- Il peut être une société commerciale (entreprise individuelle)
- Il doit avoir souscrit une garantie financière spécialisée : celle-ci assure au client que les fonds déposés resteront intacts jusqu’à la signature du compromis de vente
- Il dispose d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture
- Il est inscrit sur le registre national des agents commerciaux (Registre spécial des agents commerciaux)
Une fois que toutes les exigences formelles ont été respectées, vous pouvez demander réparation des préjudices subis en raison du non-respect du contrat initial.
Qu’arrive-t-il si un mandat de vente exclusif est annulé par le juge ?
Un mandat de vente exclusif est un contrat qui lie le propriétaire d’un bien à une agence immobilière. Ce contrat précise l’objet du mandat, les missions de l’agence et la rémunération de cette dernière.
Lorsque le propriétaire signe un mandat de vente, il s’engage auprès d’une agence à mettre son bien en vente pour une durée déterminée et à lui verser une commission. Si le propriétaire ne respecte pas ces engagements, l’agence peut annuler ce mandat et se faire payer par le vendeur des frais liés au travail effectué. En effet, si aucun compromis n’est signé entre les parties concernant la transaction immobilière, l’agence peut facturer des frais d’annulation au vendeur.
Cependant, depuis quelques années, les juges ont tendance à considérer que la clause du mandat obligeant un agent immobilier à proposer un bien aux autres agences n’est plus valable si le propriétaire souhaite vendre son bien par ses propres moyens. Par conséquent, si vous voulez mettre en vente votre maison ou votre appartement sans passer par une agence immobilière (vous-même), il faudra contacter directement toutes les personnes intéressées afin de trouver un acquéreur potentiel pour votre bien immobilier. Il est conseillé de contacter plusieurs acheteurs potentiels avant de choisir celui qui convient le mieux à vos attentes (prix, superficie habitable. ).
Il est fréquent de voir des mandats de vente exclusifs contenant des clauses qui sont nulles. En effet, les mandataires ne peuvent pas délivrer un mandat exclusif à plusieurs personnes en même temps. Il faut donc vérifier que le mandat n’a pas été signé par erreur ou par une personne non habilitée à le faire.